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        2021年杭州樓市歷經風雨最后市場歸于平穩

        時間 : 2022-01-21 15:26:01來源 : 中指研究院

        2021年,杭州樓市經歷了“前熱后冷”,從年初開始的“紅盤潮”引發市場熱度一路走高,到“8.5”新政后調控收緊、市場下行中的成交“四連降”,最后市場歸于平穩。整體來看,2021杭州房地產市場全年推盤730余次,近13.3萬套新房源入市,其中純新盤占5成;蕭山區為供應主力,拱墅區最受青睞;70萬人次登記,平均中簽率19%,近4成項目流搖。

        區域表現

        ▌蕭山區為供應主力,拱墅區最受青睞

        從區域推盤量來看,非主城區供應占78%,其中蕭山區推盤數量超3萬套,成為供應主力。從中簽率來看,拱墅區最受青睞,平均中簽率不足10%,臨安區流搖現象嚴重、去化能力不足。

        搖號表現

        ▌樓市“前熱后冷”,兩次新政后“推盤潮”引起搖號熱情高漲

        2021年杭州新房市場可以分為兩階段:

        上半年熱度較高,“1.27”新政后供應端迎來一波“紅盤潮”,熱門板塊項目頻推,2月搖號人數達到高位,流搖率為全年最低。盡管3月開始嚴格貸款審查,3、4月的登記搖號數量仍超5萬。隨5-6月熱點項目加推,市場熱度回升,6月熱度達到全年高位,搖號人數達到近10萬。

        下半年整體降溫,“8.5”新政限購收緊、搖號規則更新,新政后供應端再迎一波熱點項目加推,市場熱度達下半年高點。9月后全國樓市下行、多家房企“暴雷”,供應端乏力,市場逐漸降溫,成交“四連降”,中簽率及流搖率走高。

        板塊表現

        ▌板塊供應集中在富春、新塘、錢江世紀城,部分板塊推盤量大但流搖率較高

        從下圖可見,富春、新塘、錢江世紀城、東湖板塊推盤量均超5000套,供應量較大。也有部分板塊推盤量大但流搖率較高,如青山湖科技城、臨平新城、銀湖科技城等,推盤量超3000套,但流搖率均在6成以上,可見板塊分化明顯。

        ▌板塊中簽率分化明顯,核心區位、成熟配套、供應稀缺是低中簽率板塊的共通點

        從板塊中簽率熱力圖中可以看出,板塊分化明顯。中簽率低的熱門板塊基本處于鄰近市中心的核心區位,如拱宸橋、申花、奧體博覽城等;已擁有成熟的生活氛圍,公共交通便利、商業配套齊全;供應較為稀缺,如拱宸橋板塊今年僅開盤1次,之江度假區板塊開盤3次,湘湖板塊開盤2次。

        外圍板塊開盤項目頻現流搖,其中錦北、浦陽鎮、下沙大學城北今年開盤的項目全部流搖。

        項目表現

        ▌低中簽率項目由剛需型向改善型轉移的趨勢明顯

        從項目中簽率來看,低中簽率TOP10項目有以下三點共通特征:

        以改善型項目為主。與2020年“剛需當道”的現象相反,2021年占8成的低中簽率項目為3.5萬/m2以上的改善盤,其中不乏均價5萬/m2以上的疊墅,如綠城交投曉月澄廬。

        所處板塊位于核心區位,配套完善,供應稀缺。如位于拱宸橋、申花、西興等改善客群青睞的板塊,拱宸橋板塊內項目金地大運橋西府2021年僅開盤1次,以2.1%的中簽率成為本年最難搖項目。

        與周邊二手房倒掛明顯。倒掛基本在5000-8000元/㎡之間,兼備自住和投資屬性。

        總體來說,低中簽率項目由剛需型向改善型轉移的趨勢明顯。隨著“8.5”新政的出臺,按繳納社保月份進行排序及篩除的規則使得未來的改善型項目更加難搖。

        ▌項目分化,“8.5”新政后仍有6項目表現亮眼

        2021年8月后樓市整體下行,在限購搖號政策升級、房貸利率上行、購房者信心不足的環境下,仍有6個樓盤中簽率小于10%,表現亮眼。

        除地鐵萬科云泓之城、星創城映月璟園自帶紅盤屬性外,其他4盤均因中簽率小于10%進入限售5年行列;信達中心·杭州壹號院購房門檻最高,三類購房家庭均需頂格社保,以3.3%的中簽率成為新政后中簽率最低的樓盤。

        結語:

        2021年杭州樓市經歷了高低起伏,“四連降”后樓市已然筑底,但宏觀環境下行、政策加碼使得市場難以在短時間內回到高光期。未來,政策微調和穩定發展將成為樓市發展的常態。

        關鍵詞: 杭州樓市 中簽率 房地產 紅盤潮

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